9张图读懂2021年投资新策略，这些变化想不到

　　近日，中指发布了《2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100排行榜》，以962亿的拿地金额位列金额排行榜第一名，拿地面积1081万平方米位列面积排行榜第二名。 　　

9张图读懂2021年投资新策略，这些变化想不到

　　近日，中指发布了《2021年1-6月中国房地产企业拿地金额与面积TOP100排行榜》，以962亿的拿地金额位列金额排行榜第一名，拿地面积1081万平方米位列面积排行榜第二名。

　　进入2021年集中土拍之后，各个城市的土拍市场基本场场火爆，各房企土地投资总体较为积极。土地投资一向是房企发展策略中的重头戏，土地即是粮仓，如何拿地、拿多少和去哪里拿等都是技术活。作为行业中诸多房企学习的榜样，拿地策略是否仍然是行业风向标？值得研究。

　　一、2019-2021上半年拿地周期变化：全周期拿地积极布局

　　总体来说，当前土地市场的流拍现象较少。尽管土地价格已经升至较高位，但主流房企拿地意愿仍然很强。这主要是因为企业拿地都是战略生存角度考虑。虽然土地市场各要素不确定性较大，部分城市风险较高；但是各主要城市每年拿地机会只有三次，如果企业不去拿地，就会面临断粮饿死的风险。

　　向来有逆周期抄底土地市场传统的，目前在土地投资方面却改变成较为积极的策略。首先，在2019年，全国房地产投资金额累计同比较为平稳，而的新增土储权益金额在2019年6-9月达到峰值，呈现先增后减的趋势；有部分逆周期趋势。

　　然后到了2020年，因为疫情影响年初房地产投资累计金额同比大幅下滑，然后全年呈现逐渐上涨趋势；此时的权益投资金额也呈现逐步上涨的趋势，呈现明显的顺周期趋势。

　　最后进入2021年，全国房地产投资金额累计同比开始下降并逐渐平稳，投资是先下降而后开始大量拿地，呈现部分顺周期趋势。

　　总体来说，近两年半的投资趋势已经由典型的逆周期拿地逐渐演变成全周期拿地。

　　二、单地金额：2021上半年恢复到11亿左右，投资意愿增强

　　从单项目权益金额来看，2018年的拿地金额明显较低，由于合作拿地的方式占比上升，单项拿地金额为近几年的低值。2021上半年，单地金额达到接近11亿元，和2019年峰值基本持平；虽然2021上半年总投资额是2019年全年的60%，但单地金额却几乎和投资额最高的2019年持平，说明2021上半年的投资意愿强烈。

　　三、单地面积：建筑面积降至12万平，回归热点区域明显

　　近三年半新增项目的单地面积呈现先上升后下降的趋势。

　　2019年适度调整了拿地策略，在拿地项目个数方面虽然较2017、2018年均减少了许多。

　　但是从建面来看，2019年单项目建面达到25万平的新高。年报披露，2019年的新地较多为大盘项目。

　　但2019年是近几年单项目面积的峰值，从2020年开始至今就逐步下降。2020年拿地项目数要高于2019年，新增总规划建筑面积却小于2019年，说明公司投资重心向中小盘项目倾斜。

　　从区域来看，2020年重点加大热点区域投资，从中西部、西北区域回归南方区域、北京区域和上海区域。

　　从销售贡献来看，北京、上海和南方城市一直是全国性布局的重要组成部分。2020年三个区域销售金额近3000亿元，占集团比例73%排第二；权益净利润333亿元，占比71%。

　　核心区域递交了非常亮眼的成绩，这也是积极重仓重点区域的原因。热点城市的爆发，一二线城市更多投入，也造成了项目越来越小。

　　四、楼面均价：价格逐年平稳上升，在布局核心区域时控制拿地成本

　　从2018年到2021年上半年，拿地楼面均价逐年上升。从2021年楼面均价上升到7213元的水平，比2020年上涨约7.5%

　　郁亮曾表示“拿地不区分一二三四线，更多的聚焦于3大经济圈做投资，对于城市圈以外的投资会非常慎重。要关注城市的发展趋势，投资有产业支撑、人口持续增长、有真实需求的片区和城市。”

　　2019年开始拿地均价缓慢回升，每年楼面价涨幅均匀没有大幅度上升。楼面价的涨幅基本可以等同于地价增速，说明投资拿地成本控制严格。

　　结合最近布局变化，说明虽然投资重心放在热点区域，但不会过度投资地价过高的火爆地块。

　　五、土储倍数：2021年预测为2.26，可能实施轻仓投资策略

　　近三年半土储倍数呈现轻微下降趋势。一方面，在公开市场上不断地拿地纳储；一方面，销售面积上开始发力，土储倍数的下降意味着去化开始减压。

　　预测2021年的土储倍数降至2.26，远低于行业平均水平3。一般来说，土储倍数在2.5以下，可以说明土地不是房地产企业的最首要的资产表现形式，更倾向于手头握有足够现金。虽然土地市场不断拿地，但更倾向于择优选取未来产品去化快的高质量地块。

　　虽然土储倍数不高，但集中供地之下，核心区域优质地块越来越抢手。整体投资实力较强，此时大量囤地，也可理解为先下手为强。毕竟整体资金状况比较良好，只要手里有粮，心里就不慌。

　　六、投销比：半年度投销比下降到底部开始轻微反弹

　　从2018年开始，的半年度的投销比一直在下滑。2020年中达到最低值0.45，2021年中为0.49增长不大。这说明虽然年依然有新增土储，但是过去囤积的土地在近3年半正在逐步消化。销售虽然继续承压，但一直很重视解决存货去化问题。

　　2020年新增土储面积3367万平方米，同比-0.09%。该指标2019年同比为-20.6%，2018年同比为79%。

　　这说明2019年新增土地快速收缩，2020年继续对新增土地有所控制。2021年预计虽然会拍下不少新增土储，但仍会加大去化控制投销比。

　　七、地货比：平缓上升，将导致毛利润下滑

　　在拿地均价方面，近3年半拿地成本逐步上升。2021上半年，拿地均价7213元/平方米，同比增长7.5%。

　　该指标2020年同比为7.3%，2019年同比为15.2%。2018年政策调控初现，地价相对较低，2019年和2020年随着政策调控常态化，地价缓慢回调上升。

　　在销售均价方面，2021上半年销售均价为16310元/平方米，同比上涨8.11%。该指标2020年同比下降2%，2019年同比上升2%，这个微弱涨幅基本忽略，可以看出的城市布局比较稳定，没有太大变化。

　　2018年用更少的钱，拿更多的地，是在调整区域布局。南方区域拿地面积减少，中西部面积加大。同时，开拓更多小股合作的项目。

　　总体而言，从0.36到0.44，的地货比在近3年半一直在上升，这将可能潜在导致未来利润率的下降。

　　八、权益比：2021上半年升至最高点，降低合作风险，提升经营利润

　　的拿地权益比近3年半维持在0.65-0.73。这与习惯合作操盘开发的经营模式有关。这样的经营模式除了可以维持一定的规模。同时节约项目开发资金，使得公司整体的负债和现金流状况处于一个比较健康的档次。

　　目前权益比已经是近几年最高点。提升权益比，可以降低合作开发项目中的经营风险，同时提升归母核心净利，优化财务指标。

　　总结：拿地是否可以当作行业风向标？

　　过去曾经有逆周期抄底土地市场的传统。在2008年提出“拐点论”，随即率先降价加速回款，增加土地储备；此外，2012年以及2014年的行业低潮期，都扮演了抄底的角色；在2018年7月以后，提出“活下去”战略，在土地市场低潮期又收割了一波土地。的拿地举动行为可以暗示，在市场的下行期，土地市场可以进行一波抄底。

　　但进入2019年以后，拿地周期更呈现全周期趋势。主要受内外两大因素影响。外部由于各种宏观调控政策和“黑天鹅”事件，导致土地市场形成了供小于求的情况；尽管土地市场火热，为了未来的发展，也要在土地市场分一杯羹；同时行业集中度加剧，的竞争对手也越来越以头部房企为主，在大家都抢地的情况下，也要采取的追随战略。所以全周期拿地表现，可以看做头部企业竞争加剧的反应。

　　内部原因则更多源于自身发展动力。总体财务状况良好，但是利润下行是行业痛点，也难以独善其身。对于房企发展来说，终极的竞争还是落在土地储备的竞争上，拥有充足的土地储备才未来后续发展的根基。可以说，的挣扎不只是为了“活着”，而是为了“更好地活着”。积极拿地也是为了之后能够在利润上寻机会逆势而上。

　　房企未来为了更好的生存，必须提升投资拿地的精准程度。如做好地块的投资过程管理，搭建好投资过程管理平台至关重要。目前行业里，爱德数智投资管理平台能够实现线上线下联动管理，让投资过程管理数智化、可视化、提升企业投资过程管控能力。

　　前瞻性的运营策略和土地布局一直备受行业关注。此轮集中供地，拿地可以给大中型房企提供一定参考价值。

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