集团：管理红利时代 TOD布局加速｜东北城轨

　　 　　集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。2009年，集团控股有限公司(股份代码:960)于香港联交所主板

集团：管理红利时代 TOD布局加速｜东北城轨

　　集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。2009年，集团控股有限公司(股份代码:960)于香港联交所主板上市。根据2019年克而瑞发布的房企销售额排行榜，全年实现权益销售金额为1703.5亿元，排名第十。截至2020年6月底，业务遍布全国5大区域，50余个城市。在当前监管部门提出“三道红线”的管理要求下，是房企TOP30为数不多未踩线的“绿档”房企之一，也是其中唯一一家民营企业。这说明长期保持着稳定的发展态势。

　　在TOD领域，已关注有近20年，积累了相对丰富的实践经验。从一开始在地铁沿线开发商业项目，到将商业项目结合地铁站点选址进行建设，再到结合高铁站做站城一体化的融合，走出了一条以商业为核心引擎的特色TOD之路。今年将在重庆落成的沙坪坝光年将成为全国TOD标杆项目之一。

　　从起步到高质量发展，借助TOD延伸“空间即服务”战略

　　起步发展阶段（2001-2008年）:自1993年进入房地产领域，至今已有27年的历史。接触TOD项目是自2001年的第一个购物中心一一重庆北城天街开始，项目自2001年开工，2003年建成，恰逢重庆的第一条轨道线在2002年动工建设，2004年通车试运行，几乎北城天街项目同步推进。自彼时起，就开始高度关注商业与城市轨道交通网络的融合发展。

　　持续深耕阶段（2009-2017年）:2009年，于香港联交所主板挂牌上市，开始新一轮的商业扩张战略，发布“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业业态品牌。同时有意识地将商业项目结合轨道址进行建设，甚至结合铁路去做站城一体化的融合。在重庆，几乎所有的购物中心都在轨道站点上，或者距离轨道站点非常近。比如时代天街、源著天街、以及高新天街、公园天街等等，都和轨道站点实现了直接接驳，同轨道站一体，打造区域商圈体系。2009年到2017年，以每年新增2.4座商场速度扩张。9年间，在营购物中心数量由4座拓展至26座。商业项目大规模拓展，为TOD项目的打造奠定了良好的基础。

　　高质量发展阶段（2018年至今）:2018年初，集团提出“空间即服务”战略，不断磨炼多业态空间打造、运营、服务能力，并加强多方面协同。从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务，的“空间即服务”战略，借助TOD开发的空间载体，得以不断延伸。TOD既是一个城市的节点，又是各业务协同、融合、共生的锚点。2019年报显示:商业租金收入47.5亿元，冠寓租金收入11.7亿元，智慧服营业收入达到42.8亿元（合并抵消前为50亿元），整体实现了服务型入已突破百亿元，是一个里程碑节点。

　　2020年8月26日，集团召开了2020年中期业绩发布会。谈及TOD模式集团CEO邵明晓指出，目前国内大概有44个有批准修建地铁的城市，已经关注了接近30个城市、进入了20个城市。并表示，已经在选址、建造和运营上已有成熟团队和成功经验，未来能会获取更多的TOD项目。

　　遍布26城，TOD模式开发面积达900余万平方米

　　在区域布局和城市选择上，体现出高度的稳健性和战略性，一路走来，一直坚持在高能级的一、二线城市及高能级都市圈布局；其次，在重要都市圈和城市，又辅助以深耕战略，扎根城市，网格化布局，在融入中做强做大做深。以商业板块为例，商业板块坚持聚焦高能级城市做网格化的布局，而且地理位置、空间关系上与轨道交通充分结合。至2000年6月30日，商业综合体项目已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的26个城市，已获取商业项目累计达90余个，其中TO项目占比超过2/3，以TOD为核心的全业态开发面积达900余万平方米。通过不同城市区位进行以公共交通为导向的复合空间及多业态融合，形成都市生圈现代服务业，在未来把握更多的可能性。

　　TOD拿地成为城市扩张进程中重要抓手

　　绝大多数的TOD项目是从公开土地市场上获取，这就要求对于土地市场的战略性把控。积极研究市场，强调克制，在市场相对冷的时候多获取项目，而在土地市场非常热的时候又缓一缓。今年以来，紧抓市场窗口期，在一二线高能级城市合理增加了一些土地储备，但整体溢价率一直保持在较低水平。

　　少量TOD项目通过收并购方式获取。如武汉江宸天街（地铁2、3号线范湖站）是于2016年9月收购葛洲坝国广场南区获得，是武汉首个TOD项目。成都上城天街（地铁1、6号线成都民北路项目）是于2017年5月收购获得。

　　模式全覆盖，塑造TOD六大产品线

　　目前，已经建成重庆时代天街、上海虹桥天街、杭州滨江天街、北京长楹天街、成都西宸天街等TOD项目，今年还陆续开业成都上城天街、南京江北天街、重庆沙坪坝光年等项目。根据自身项目开发实践经验，将TOD项目分为六个类型:城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖和TOD新城，并做到了产品类型全覆盖。

　　1、城际枢纽类一一聚焦城市运营，与政府合作，参与高铁站上盖及高铁站片区综合开发利用项目，希望助力城市高效发展。以超级枢纽TOD项目沙坪坝光年为例，该项目总体量超48万平方米，是规划建设中最先进、最复杂的TOD项目。作为全国首个在老城区核心商圈内五轨合一的TOD项目，以悬浮城市为理念打造，为主城商圈扩容升级。该项目实现了高铁、快轨、地铁三个层级交通网络的复合叠加，实现区域间的高速连接。另外，2020年4月份，获取了东莞高铁站TO项目，目标打造新的城际枢纽TOD。

　　2、城市商圈类一一是指至少在一个区域布局3个或以上购物中心，并融合大量写字楼、办公、酒店、居住等城市综合业态的城市服务业聚合体，总体量通常达100-200万平方米，以轨道交通为重要客流引擎。凭借其策划、规划、设计、建设、运营等方面的能力，打造城市级商圈。如重庆时代天街高达60万平方米的商业体量，120万平方的总体开发量，与周边其他综合业态一起，聚合而成一个百亿级年度社零的城市中心商圈。

　　3、区域中心型项目一一是指单个的购物中心或商业综合体，包括在轨道正上方建设的、与轨道交通实现紧密接驳的，以及公交场站上盖综合开发的项目。凭借一定的技术和实践经验，在轨技术较为复杂的TOD项目上，包括轨道正上盖、双轨、三轨紧密接驳等类型的项目上均有实践案例。例如成都西宸天街不仅与城市环线地铁7号线茶店子站无缝链接，更有前瞻性地预留了未来接驳规划27号线的条件，于地铁站点百米内贯通居住、商务、商业、艺术、绿地等空间业态，为城西打造一座多功能的“城中城”。

　　4、邻里中心型项目一一社区型的商业项目，通常和一条轨道站点或公交接驳，结合大型居住社区，因地制宜进行配建给社区居民的商业，解决居民日常需求，提升居民生活的便捷度和幸福感。例如的成都武侯星悦荟、上海闵行星悦荟和重庆春森星悦荟等，均为社区型商业项目。

　　5、车辆基地综合利用型项目一一地铁、轻轨、有轨电车车辆基地综合利用项目，车辆基地上盖进行综合开发是土地集约利用的典范。在此类项目的实践中，不仅在上盖建设环境优美的住区，还在周边配置高品质的、可便捷到达的商业。同时关注车辆基地综合利用的精细设计，通过结构体系优化等措施，有效降低车辆基地的盖板建设成本，也实现了项目投资建设流程的优化。例如在广州岭福车辆段项目上，通过盖上盖下同设计、同步建设的方式，仅用9个月就完成了从拿地到销售的进程，实现了政府、轨道公司、企业的三方共赢。

　　6、TOD新城型项目一一集合前五类功能业态，并将养老、教育、医疗、城市公园以及城市智慧管理和智慧服务整合，打造独立的卫星城市。与政府共谋城市发展，各司所长，培育城市。已成功建设了重庆U城大片区，河北高碑店列车新城、礼嘉新城等。

　　四大航道业务拓宽TOD项目可持续发展之路

　　深耕TOD领域长达20年，并且已从单一地产业务向四大航道业务拓宽。在今年“三条红线”资管新规出炉后，房地行业将从过去的“土地红利时代”、“金融红利时代”过渡到“管理红利时代”。TOD的发展除了需要开发能力，更需要长线的运营能力、精细的管理能力和稳健的资金实力。从20多年的沉淀可以看出已经形成了一定优势，并且这些优势正在转化为房地产后开发时代可持续发展的能力。

　　一是融资成本相对低，对开发资金沉淀量较大的TOD综合体项目有优势。是房企TOP30为数不多未踩线的“绿档”房企之一。截止2020年6月底，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.4%，在手现金为784.0亿元。综合借贷总额1685.6亿元，平均借贷成本仅为年利率4.5%，平均贷款年限长达6.45年。平均借贷成本4.5%低于购物中心运营的6-7%回报率，且随着购物中心不断的品质提升、更新、管理、消费群和消费习惯培育，回报率将不断提升，与借贷成本之间形成正向的剪刀差。建设运营自持TOD综合体需要投入和沉淀巨大的资金，的资金量和资金成本足以支撑去开拓这类型的项目，并且通过经营获取长期稳定的收益。

　　二是具备丰富业态的投资运营经验，对业态复合多元的TOD综合体开发运营有优势。未来TOD综合体的发展将更多融合交通、商业、产业、旅游、娱乐、休闲、体育、租赁、养老、教育、居住等多种功能复合业态于一体，打造职住平衡，产城融合的综合体。而有以天为产品线的商业品牌，有以冠寓为产品线的租赁住房品牌，以及在养老、医疗、旅游、体育公园方面的实践经验，这些对于拓展开发TOD项目都是先天优势。

　　三是注重持有物业的运营，特别是自持商业运营的战略有助于TOD项目的可持续发展。根据香港地铁发展经验，与轨道交通站点紧密衔接对商业价值有明显的提升作用。港铁对轨道站点周边的商物业进行出租运营，并通过运营回报的提升，使其物业不断升值，这一模式创造的利润已占到整个企业的半壁江山，其中物业租赁及管理业务占总利润比重达到22%，投资物业重估占利润比重达到25%。因此对于TOD综合体而言，通过较强的运营能力来提升持有物业价值是趋势，在这一方面注重培育运营能力，有助于提升TOD项目的价值。

　　典型TOD项目列表

　　三道红线：2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即业内俗称“三道红线”。主要包括:剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。同时，监管部门根据房企的具体指标进行分类，全部踩线，为红色档；两项“踩线”，为橙色档；一项“踩线”，为黄色档；若全部指标符合监管层要求，为绿色档。

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　　文章来源:乐居买房

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