象屿世界江湾网签分析：昔日地王卖不动了！

　　目前马尾老城在售项目，分别是象屿世界江湾和望海潮，均是房企联合开发之作，其中望海潮入市较早，赶上一波好时机；但世界江湾是2021年11月入市，深受楼市周期影响，表现就差了： 　　0

象屿世界江湾网签分析：昔日地王卖不动了！

　　目前马尾老城在售项目，分别是象屿世界江湾和望海潮，均是房企联合开发之作，其中望海潮入市较早，赶上一波好时机；但世界江湾是2021年11月入市，深受楼市周期影响，表现就差了：

　　01 马尾老城地王

　　2021年5月，马尾迎来“两集中”后的首场土拍。象屿最终通过摇号，以最高限价4.706亿，溢价率30%取得马宗地2021-04号。楼面价约9773.77元/㎡，刷新马尾老城区的地价新纪录，该地块即世界江湾。

　　世界江湾位于福州市马尾区济安路南侧，海立方东侧，备案名为“金象公馆”，区位上属于马尾老城，且周边规划有地铁2号线延长线的罗星塔站。从规划看，该项目总占地面积20062.21平米（合30.09亩），共规划九栋建筑，包括高层和洋房产品，容积率为2.4。项目于2021年11月首次取得预售许可证，截至2022年6月23日，共4栋292套取证，还余5栋楼还没备案。

　　02 网签分析

　　目前备案290套，仅售出18套，还在售272套：

　　我们重点看看11月取证的10#楼

　　48套才售出9套，但是分布在高层房源，不少还是端头户型，而4楼层以下房源无人问津。

　　9#楼42套，仅卖出3套，也是以端户为主。

　　8#楼110套，仅卖出3套，分布上也是以高层端户为主，矮楼层也是无人问津。

　　2#楼100套，仅卖出3套，也是高层端户售出。

　　我们又仔细查看已售户型，除了8#楼端户是111㎡，其他端户是81㎡-88㎡区间小户型，配合15500-17000元价格区间，总的定位属于刚需。需要注意，虽然备案价给到近2万，但是实际销售价格要低于此。

　　结合该项目近万元的楼面地价，对照15500-17000元的售价，对于开发商来说，保本有余但利润多少就另当别论。但是就是这样实际售价，该项目依然只卖了18套，距离入市则过了半年多。

　　象屿在火车南站还拿一块地，是与国贸合作，叫象屿国贸星璟原，是一个经常找人入伙的开发商，例如阳光城象屿登云湖。

　　03 马尾人不炒房

　　地王只卖了18套，我们认为有如下原因：

　　虽然该地块位于马尾老城，在开发商眼里的硬件指标很优秀，但是当下处于楼市下行期，时势比人强，它的销售惨淡是外围板块的缩影。

　　对于马尾人来说，片区所处位置是核心区，但是在外地刚需来说，则是外围板块，充其量只是片区核心而已。虽然有所谓地铁加持，但是至少要2025年后，对于刚需来说，远水解不了近急。

　　因此该项目客群剩余马尾本地刚需，这批刚需特点是对价格敏感，因为周边二手房挂牌价格也就是1.3左右，那么新房也就是最多1.5，那么即使你开发商搞一个地王，想搞搞气氛，他们也不为所动。反正贵，他们不买就是。对于他们来说，首先是有需求，其次价格要合理，最后房子要舒服。

　　加上马尾刚需客群有限，全马尾每个月成交也就是100-120套，分摊到每个楼盘自然也少。

　　于是综合起来，我们就看到地王卖出18套的杰作。其实这几年马尾老城也没什么热销项目，因为片区偏自住之风，炒房并不像福州其他区域那么盛。