第三季度在营收和结算面积双双25%+增长的基础上,净利润下滑14%。 这本身就说明了结算毛利率下滑的严重性。 与此同时也要看到,前三季度竣工也就60%多一点。换句话说四季度有将
三季报点评
第三季度在营收和结算面积双双25%+增长的基础上,净利润下滑14%。
这本身就说明了结算毛利率下滑的严重性。
与此同时也要看到,前三季度竣工也就60%多一点。换句话说四季度有将近40%的待竣工面积。中报已经说了,全年竣工按计划完成基本没有问题。
去年竣工这一块是3571.4万平米,今年通过计算也能算得出来差不多在3900万平米左右。同比增长差不多9%多一点的样子。
考虑到最近两个会计年度的已竣工未结算水平大概都保持在15% 的水平。换句话说年初还有一些项目是放在今年结算的。全年竣工结算能保持在以往水平的话,9%的结算面积增量应该是能够保证的。
目前市场担心的是四季度结算毛利率继续拉胯。从三季报来看,这些个拖后腿项目对毛利率影响确实是挺差的。但即便如此,前三季度还是保持了微增。
前三季度做了3.2亿的信用减值准备,比年初增长18.5%。
除此之外,在合同负债这一块是较年初下降的。我印象里,保利发展和招商蛇口是增长的。这主要是反映销售这一块情况。
关于这个问题,让我看就是一个资金管理问题。
怎么讲?
地产新开工对应一部分潜在预售,这相当于保险行业的新业务价值;
进入在建后,相当于保险中的剩余边际;
竣工结算(类似)相当于剩余边际摊销;
施工面积就相当于剩余边际这个蓄水池。
至于说到这个蓄水池暂时来看是增量还是减量,我觉得只要不是“趋势性”的就并不重要。
因为如果整体销售并不理想,你开工越多,就必然意味着未来需要支配资金的地方就越多。
当然你也可以说,你不开工将来拿什么去预售?
这个问题就看企业自己是怎么考虑的了。
差的方面是:现在拉跨项目开始批量结算了;
好的方面是:未来的情况应该会比现在要好。