集团吓坏小股东

　　 　　今年上半年，在克而瑞发布的房企全口径销售金额排行榜中，多了一家久违的企业——集团。它以全口径销售额1628.3亿元、同比上升60.22%的成绩，排在第十名。 　　顶着“

集团吓坏小股东

　　今年上半年，在克而瑞发布的房企全口径销售金额排行榜中，多了一家久违的企业——集团。它以全口径销售额1628.3亿元、同比上升60.22%的成绩，排在第十名。

　　顶着“招保万金”金字招牌的，多年一直背负着“稳健”和“保守”标签，与头部房企的差距越来越大。在2017年做了一番调整之后，开始向“规模化”进军，终于在今年上半年成功回到前十。

　　但是，市场对这样的变化似乎并不买单，在半年报发布之后，集团遭遇了大股东的接连减持，小股东也纷纷出逃。

　　好不容易甩掉标签变成“黑马”，却发现“黑马”这个词如今在房地产行业似乎不再流行，现在更流行的是——“稳健”。

　　此次集团销售额重回前十，回得并不轻松，是以牺牲利润作为代价的。

　　半年报显示，今年上半年，集团实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比大幅下降38.79%。

　　毛利率曾经是引以为豪的数据。自2016年开始，的毛利率一直维持在30%左右的水平。但其今年上半年17.36%的销售毛利率，较去年同期下降了19.61%，还远低于行业平均水平。

　　10月18日发布的三季报中，数据虽然有所改善，但前三季度归母净利润还是同比下降33.72%。销售毛利率为18.13%，较中报略有改善，但相比去年同期仍有很大差距。

　　集团上一次净利润下滑得如此严重，还是在2014年。

　　与2014年一样，此次净利润下滑，首要原因是不景气的房地产市场。从2020年开始，政府进一步加强了对于房地产的调控，先是“三道红线”，然后2021年初又对银行给房企贷款设定两条红线限制，之后还扩展到对企业商票、房企投资额度的限制。

　　政策严格控制之下，整个房地产行业都在节衣缩食过冬，谁也不提扩张了。所以，“黑马型”房企也不被推崇了，替之以“稳健型”房企。

　　就销售毛利率而言，不仅在下滑，老牌稳健型企业代表“招保万金”均是如此。

　　但相对而言，的毛利率滑落幅度要更加严重，这与其在2017年做的一些决定有关。

　　2017年年初，喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号。虽然董事长凌克在之后又表示，“我们从来没有把规模作为第一要素，而是始终坚持规模和效益平衡，我们不希望在哪个方面过于激进”，但从后来的拿地规模上来看，的确在“上规模”方面有想法。

　　2015年，的土地权益投资金额为113亿，2016年为168亿。但到2017年，投资猛增到473亿，2018年为404亿，2019年为558亿元，2020年为697亿。

　　总体来看，的土地权益投资额占营收的比例非常高，有时甚至会超过当年的营收。

　　根据中指以及克而瑞排行，从2016年到2020年，的销售排名分别为15名、12名、14名、14名和12名；相比之下，其拿地金额的排名呈上升趋势，从2016到2020年排名分别为15名、13名、13名、9名和12名。

　　特别是在2019年时，在其他企业暂缓拿地的情况下，高价拿了不少地。根据计算，2019年，其拿地均价达到了每平方米9328.4元的历史高价。

　　对于房地产企业来说，影响项目利润的最大成本就是地价。在2018年、2019年拿的高价地，在今年开始逐渐完工、交付，进入集中结算期。所以也就不难理解，为什么毛利率突然跌落。

　　在今年上半年的业绩会上，高级副总裁兼财务负责人韦传军就毛利率下降进行解释，称主要与本期结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%。

　　比如，杭州在今年上半年结算的项目杭州香岸华庭，是在2017年之后拿的地；合肥项目合肥自在城，是在2018年拿的地，都是高地价的那几年。

　　的快速攻城略地，为其营收带来了很大的增长，但同时也牺牲了利润。

　　董事长凌克曾就的发展策略表示，就像一列已经上了轨道的火车，它或会审时调速，但不会偏离其原有轨道。

　　那么，净利润和毛利率的下滑，是其发展过程中的一个小插曲，还是可能延续？

　　随着很多知名房企出现爆雷，目前对于房地产企业来说，主旨首先是“活下去”。

　　在“活下去”方面，需要担忧的似乎并不多。从数据来看，截至2021年上半年，公司扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，三道红线全部达标。

　　（招商中交·未来花园）

　　上半年，其债务融资加权平均成本为4.65%，较2020年的4.74%进一步下降。三季度，公司发行ABS票面利率3.69%，境外子公司完成发行3年美元债发行利率4.95%，融资成本处于行业低位。

　　无论是负债情况还是融资成本，都控制得很好，财务情况还算健康。

　　在保证活下去的基础上，再看未来的结算情况。

　　在房地产公司的财务报表中，合同负债（预收账款）不是传统意义上需要偿还的负债，而是那些已经实现销售、但按照会计准则还不能确认为收入的合同回款，它是未来营收和利润的风向标。

　　相对之下，我们看到的营收，代表着过去的业绩，是前期商品房预售合同正式履约交付后，在会计层面的收入确认。

　　也就是说，合同负债到了一定的时间节点，可以转成营收。这个时间节点一般来说就是房屋交付的时候，时间一般控制在3年以内。但开发商还是可以通过提前或者延后交付，来控制营收情况。

　　例如，如果当年收入不及预期，房企会提前确认一些交付；如果这一年行情很好，房企可能会把其中一些项目拖一拖，到明年再交付。

　　但总的来说，营收和合同负债是此消彼长的关系，想要营收多，合同负债就会少。所以，要判断一个房企接下来的发展情况，就要综合这两个指标来进行判断。

　　将的营收和合同负债情况结合来看，其营收、合同负债以及二者之和的走势基本一致，这说明没有发生大幅度将在建项目转化成营收的情况。

　　从“营收+合同负债”的增速来看，其增速整体相对现有营收更快，这说明后期的营收增长会很好。

　　在前期囤下的土地，足以支撑其营收提升。特别是在当前的情况下，国家对于标杆房企每年的投资额也做出了一定的限制，要求拿地金额不超过年销售额的40%，这或许能成为弯道超车的机会。

　　那么，问题就在于，毛利率能否实现回升？这就关系到成本中最大的部分——拿地成本控制方面。

　　从财报中可以看到，拿地成本从2019年开始已经有所改善。2019年，的拿地价格回落到每平方米7109.0元，2020年为8147.3元。根据国盛证券研报显示，2021年1-6月，其拿地均价为7394.6元，相当于当期平均售价34.2%，处于行业低位。

　　从三季报的数据来看，的毛利情况出现了小幅改善，销售毛利率为18.13%，较中报回升0.77个百分点。

　　低廉的融资成本、充足的资金再加上价格合适的土地，集团的未来并不算悲观。

　　在的一位员工看来，内部，大家更倾向于按部就班地做自己的事，稳扎稳打。是那个在马拉松里按照自己的节奏来，跑到最后的人。

　　但众所周知，是一家被保险资金控制的企业。所以，即便自己规划得再好，可能还是会受到外界影响。

　　和险资大股东的渊源，还要从公司刚开始发展的时候说起。

　　集团的前身，是深圳市上步区工业村建设服务公司，成立于1988年。此后经过十多年发展，2001年成功上市，2006年已经完成了在全国的布局。

　　但在发展过程中，因为股权分散，原大股东福田投资实力有限，被险资盯上。

　　从2012年三季度开始，安邦财险出现在十大股东之列，此后持续增持。2013年1月25日，富德生命人寿第一次举牌。之后，这两家保险公司频繁举牌或通过二级市场买入。到2014年，富德生命人寿和安邦财险，已经成为名副其实的第一、二大股东。

　　为防止被险资控制，在这之后，凌克通过修改股东提名的条例，控制了险资代表在董事会中的席位，并没有让这两家险资拥有更多的话语权。与此同时，通过设置香港上市公司商置，来制衡两家险资企业。

　　但控制得了险资在公司的话语权，却难以控制其大规模减持。三季报显示，其第二大股东大家人寿（由安邦财险重整而来）共减持该公司1.16亿股，占总股本的2.58%。

　　原本，集团是今年房地产企业中的股市领头羊，其股价从7月29日收盘价8.33元的低点，一路上涨到9月2日的11.85元，涨幅超过40%。

　　随后，受大家人寿第一波减持影响，该公司股价回落至9月9日的11.21元。随后几个交易日，股价大幅反弹，9月13日的收盘价冲高至12.4元。但这一上涨趋势，很快又被第二波减持打断，股价开始掉头下行。

　　在这之后，的管理层也在积极行动，9月16日，董事长凌克通过集中竞价交易方式，增持集团股份共计10万股，平均价格为10.18元/股。但是，股价到现在也还没有缓过来。

　　净利润大幅下滑加上二股东减持，吓得一部分小股东们纷纷“出逃”。

　　从的股东数量来看。从年初到现在，的股东数量先是从近6万户发展到超过7万户，而后又回落到5万多户。这中间大多数是在股价低位时候，割肉卖掉的。

　　一位房企的员工对市界表示，股价、市值是要和公司价值匹配的，如果跌到没有人买，最终也会导致融资不畅。

　　在当下这个政策严控、房企频繁爆雷的形势下，不知道的战略，将会如何调整？