：怎样在澳洲快起来

　　吴娓婷 　　的海外第二站，澳大利亚，6月6日悉尼市中心将开放楼盘展厅。 　　2013年10月，在澳大利亚签订购置合同，今年2月获取土地。该项目后取名莱德花园，占地2

：怎样在澳洲快起来

　　吴娓婷

　　的海外第二站，澳大利亚，6月6日悉尼市中心将开放楼盘展厅。

　　2013年10月，在澳大利亚签订购置合同，今年2月获取土地。该项目后取名莱德花园，占地26.38亩，规划有829套公寓及超1000平方米商业。项目位于高速发展的悉尼北莱德区(NORTH　RYDE)，属于澳大利亚政府重点规划发展的居住区域。据悉，该片区同时也是拥有悉尼“硅谷”之称的高新企业园区，众多国际知名企业澳大利亚的总部如微软、3M、甲骨文、惠普等企业在此聚集。

　　随着开售，在澳洲的发展正式接受市场考验。怎样让以快著称的在澳大利亚快起来，这是澳洲区域总裁张辰目前在思考的问题。“希望既符合的特色，又符合当地的标准。”

　　澳洲第一步

　　用约8000万澳元买下了莱德花园项目土地，张辰透露，预计未来施工过程的投资约为4亿澳元。

　　按照中国地产项目的开发销售方式，开发商在项目建到三分之二的情况下，可通过预售收到客户30%的房款，进而回笼一部分资金，完成后续建设。但是在澳洲，销售及收款状况则大不相同。

　　在当地购房，购房者只需付房款的10%，这笔首付款需存放在政府监管的账户上。如果购房者是采用银行按揭，剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷。因此，在一名海外置业顾问公司人士看来，澳洲不存在“空手套白狼”，开发基本只能用发展商的自有资金。“万一开发商出了问题，购房者也可以随时把钱拿回来。”该人士说。

　　这种规则对中国发展商的资金状况提出了新要求。据内部人士透露，澳大利亚区域公司曾与集团各职能部门商讨，从资金的角度考虑，如果澳洲以外的客户仅支付10%定金，一来不利于项目获取所需求的开发贷款，二来项目三年后交楼，市场风险比较大，容易发生退楼现象。

　　在接受经济观察报采访时，张辰表示，会建议购房者首付三成房款。按当地的规则，如果客户采用自付的形式，可按工程进度付款。

　　张辰说，甚至有中国的客户希望一次性付清房款。

　　如果中国购房者愿意付三成房款，超过10%的部分就可成为项目开发的资金来源。此外，莱德花园项目的资金还来自当地银行贷款及集团的资金。“按照集团的期望，第一、二个项目集团会给予资金支持，后面的项目则希望越来越本地化。”张辰说。

　　怎样“多快好省”

　　在建设展厅过程中，复制了其在国内的经验，几个施工队同时进场，几个界面同时施工，将工期大为缩短。负责展厅工程的公司后来给澳大利亚区域公司发来信件，称赞的施工速度。

　　接下来约三年的施工周期，方面亦在想办法发挥自身的优势。在国内，这家开发商的显著特色是快速开发、快速周转。其通过与自己的建筑施工队、装修公司和材料供应商合作，达到成本和时间极度集约。这套方法，称之为“多快好省”。

　　然而，到了国外，材料和人才均会遭遇跨国的障碍。按当地规定，如果材料从外国采购，需要通过澳洲认证。再加上运输费用，在澳洲使用中国建材可能难以发挥平价优势。

　　为解决该问题，准备的一个方案是，在中国成立贸易公司，对建材进行质量把关、采购。但张辰表示，对该方案目前公司尚没有定论，还在讨论中。

　　张辰透露，澳洲当地通常都是装修交楼，产品保修期长达七年。这意味着，七年当中，“出了任何问题，都需要公司负责”。“材料成本与人工成本，澳洲与中国是相反的。如果说中国的材料成本占总成本七成，人工成本占三成，那么澳洲则是材料成本只占三成，人工成本占七成。”张辰说：“我们肯定不希望要经常找人来修。”

　　在澳洲有开发经验的协纵国际集团创始合伙人黄立冲说：“到了澳洲，在国内的优势基本难以发挥出来。不可能用自己的施工队、设计师和装修队，澳洲当地有自己的认证。可以考虑的方法是，增加使用价格低廉的中国建材的比例。但这一点要通过当地总承包商去配合，才能符合当地的要求。”

　　人才问题也是一个考验。中国与澳大利亚并未签订劳务协议，如果要到澳大利亚工作，必须通过政府及移民局的相关规定解决，例如工作签证。澳大利亚出于对当地人力资源的保护，对申请工作签证的人士要求颇高，例如稀缺性人才、高技能人才等。另一方面，当地人工作都是准时上下班，如要加班需额外支付劳务费。

　　目前，莱德花园项目的员工由当地人、在中国和马来西亚等地的员工构成。

　　投资产品

　　前述海外置业顾问公司人士透露，澳洲当地人习惯居住在House，公寓具有较明显的投资性质。“所以，公寓是否靠近铁路，周边有没有企业和学校，这些因素都非常重要。”该人士认为，的项目较为符合这些条件。

　　“现在的移民置业顾问公司都在为中国人找外国的地产项目、厂房等，供中国人移民和投资。从这个项目的开发模式和营销方式看来，明显是提供给中国人投资的。”

　　澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口。多年来，经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示，澳洲房产增值有“七年翻一番”的说法。方面表示，莱德花园所在片区，租金回报率为5%，房产年增值18%，投资回报相当可观。

　　但是，黄立冲存在另外一个担心。其经过调研发现，虽然澳洲当地整体来说是“缺房子的”，但如果项目过多地卖给海外人士，或者被海外投资者把当地的房价炒起来，澳洲当地就有可能收紧相关政策。

　　黄立冲说，澳洲政府更希望发展商给澳洲当地人提供房产。但是中国的发展商面对中国顾客开发房产，就决定了其投资开发要快，这与国外开发商把重心放在运营存在差异。这就意味着，中国开发商如果要真正立足海外，还需要转变发展模式。