也有危机？那些对房地产大唱赞歌的人，都该看看

　　　　如果不看股市，单去听那些房产销售人员的推销和讲解，他们口中的房地产行业似乎正在复苏，好像2022年A股一片绿的事实，跟他们的房地产完全没有关系一样，他们依旧是“房照卖，钱照拿”，该建的

　　如果不看股市，单去听那些房产销售人员的推销和讲解，他们口中的房地产行业似乎正在复苏，好像2022年A股一片绿的事实，跟他们的房地产完全没有关系一样，他们依旧是“房照卖，钱照拿”，该建的工程还在继续，该抢的楼盘还是门庭若市。

　　可事实呢，半年前的A股龙头房产之一的保利股价跌到令人怀疑人生，pb低至0.8倍，虽说进入2022年稍有回升一度涨幅4%，从2021年8月份以来，反弹80%，但半年前的画风，只怕许多保利的股民还都心有余悸；反观半年前的万科，那时候股价与保利，可谓一个天上、一个地下，而半年后的万科，2022年以来跌幅14.86%，市值也只比保利的1956亿元多那么一点，1960亿元，已经是万科历年来的新低。

　　从大局上看，各地相继出台了貌似不错的政策，房贷利率降低、首付比例下调、预售资金监管也开始松动，各方面都在释放鼓励买房的信号。不过，在已经过去的2月份，房地产行业前100名的销售额下降到4635亿元，比去年同期减少40%，这个现实的数据再一次说明：房地产的春天只是房产销售人员的春梦，历史新低不容置疑！

　　2022年爆雷的房产企业远不止恒大、阳光城、绿地、佳兆业等，连“宇宙第一房企”也未能幸免。这家年年领跑房企的巨无霸企业，销售额也出现了近30% 的负增长，此前已有4次回购共计3610万美元的到期债务，但对于高达6.25亿美元规模的发行量，一向惯用的“借新还旧”很可能不灵了，恒大死于沉重债务的例子在先，此番的警报也在预警，随时都有可能深受其害。

　　以往的销售额是抹平债务最有效的手段，但2022年销售额不过326.6亿元，环比和同比均下滑严重，同比更是下降29.6%；包括1月份和2月份的权益销售金额仅为691.2亿元，同比下滑20.4%，不知不觉诞生了10年来销售额增速最低指数，足够说明问题。单月销售额明显减弱，年度销售额同样不理想，刚过去的2021年权益合同销售金额5580.0亿元，同比下滑2%，全年目标完成率为84%。而在全口径销售金额上，2021年7588.2亿元比2020年的7888.03亿元少了300亿元，下降3.8%，业绩负面影响很显眼的摆在那里，无需多说。

　　长期以来房地产的毛利率维持在20%左右，以往那些30%、40%的毛利率只可能是过去，当如今告别“暴利”时代后，同行的保利、华润均保持超过30%的毛利率，这家“营造五星级家”的房企虽然规模全球最大，但盈利能力却是最差，毛利率不足20%；说到真正能孕育现金流的净利率，华润、中海能保持20%，则只有9.52%。这些年一直以低价倾销为标签，总是强调薄利多销，以大面积的低单价来助推五个标志性户型，以求在周转过程中做到最快。但另外一方面，打造“五星级家”的其实并没有做到高端品质，涨价提升盈利空间无门，业绩疲软，面临重大困境接踵而来。

　　在先前针对房地产行业出台的“三条红线”政策中，的净负债率和现金短债比都属于绿档，只有剔除预收账负债率高于红线，但内行人都知道，地产项目往往融资需求很大，通过银行、股权、债券融资，可能掩盖大部分的问题，房企隐藏巨大风险的危机，往往是那些不为人知的负债，一旦财务杠杠失衡，问题都会暴露无遗。

　　相比已经爆雷的恒大负债1.98万亿元，也有超过1000多亿元的负债，但这可能仅仅是账面数据，真实性存疑。在所能透明的商票规模中有超过160亿元的负债，表外负债的净负债率从49.7%飙升至100%，并不是不可能，而是当前危机还并未公开化而已。4年前的2018年，一家叫湖州碧欣的房地产开发公司对外投资曾高达156笔，股权出质16笔，后来经证实，这不过是出质股权标的旗下项目公司，变向从其中出表，以降低负债，这在房地产企业操作中已不算新鲜。