营收首次步入“百亿俱乐部”，物业备战收并购加速规模扩张

　　南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道 　　物业（06049.HK）成为第5家营收规模冲进“百亿俱乐部”的上市物企。 　　根据其2021年年报，物业期内录得营收107

营收首次步入“百亿俱乐部”，物业备战收并购加速规模扩张

　　南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

　　物业（06049.HK）成为第5家营收规模冲进“百亿俱乐部”的上市物企。

　　根据其2021年年报，物业期内录得营收107.8亿元，同比增长34.2%，归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。

　　3月16日，物业总经理吴兰玉在线上业绩发布会指出，“今年我们制定了营收增速不低于30%左右，利润增速不低于20%的业绩指引。”她同时也指出，随着公司不断的发展，想要保持以往增速水平的难度也在不断增大，但物业仍会努力做得更好。

　　物业去年能取得业绩大幅增长，主要原因是在管项目和面积实现增长，以及增值服务领域垂直产业服务能力的不断提升。

　　与其他头部物企不同的是，近两年物业主要通过市场直拓的方式实现规模扩张，而在收并购整合方面显得比较谨慎，不过这一局面或许会有所改善。

　　物业董秘尹超指出，公司也希望能够积极地把握整合机会，并将从公共服务业务的细分业态、国资或非主业剥离的优秀标的以及围绕城市服务产业链加速核心产业能力。

　　布局多元业态 重点发力公共服务业务

　　从营收来看，2021年物业的物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大业务板块营收占比分别为61.9%、16.8%、21.3%，去年三大业务均实现了同比30%以上的增长。

　　具体来看，物业管理服务录得营收66.7亿元，同比增长34.8%；非业主增值服务录得营收18.1亿元，同比增长35%；社区增值服务录得营收23亿元，同比增长31.6%。

　　营收增长得益于去年物业管理规模的扩张。从合同管理面积来看，2021年物业新增8905万平方米至6.56亿平方米，同比增长了15.7%。其中来自于发展的面积为2.79亿平方米，同比增长3880万平方米。

　　此外，营业收入的提升还得益于非住宅业态的扩张。2021年非住宅业态收入为24.35亿元，同比增长了62.4%，占物管总收入比重也因此提高了6.2个百分比。

　　占管理规模比例为55%的非住宅业务，目前贡献了总营收的36.5%，但随着物业对该业务的重视，未来还有继续上升的空间。

　　非住宅业务主要是商业及写字楼、公共与其他物业，以公共服务业务为例，物业开拓了包括广州塔景区综合提升项目、嘉兴市南湖街道公共服务、忻州市五台 山景区、上海轨道交通15号线、西南政法大学渝北校区、北京医院、成都大学附属医院等重点项目。

　　业绩发布会上，物业管理层认为公共服务是未来的发展方向，“公共服务是发展战略重心，政府也是支持这个方向，且央企和合作方能保持合作交流的优势。”

　　公共服务业务的优势之一是项目规模较大、涉及金额较高，比如物业去年新签约公共服务单年合同金额达9.5亿元，千万级以上项目数就有23个；而另一方面则是毛利率相对于商业物业、住宅而言较低。2021年，物业录得毛利率为18.7%，同比去年有小幅上升，但和行业平均30%的毛利率相比还有一段距离。

　　物业管理层坦言，随着未来公服项目的快速转化，毛利率会面临下行压力，“因为未来公共服务占比是会提升的，而它的毛利率水平是低于总体毛利率。”

　　有业内人士分析指出，“就物管行业来看，物业管理成本快速上涨与物业管理费上调困难之间存在矛盾，物管服务的利润水平难以上升，提升利润水平的契机主要是在社区增值服务、数字化转型降本增效等方面。”

　　物业在社区增值服务方面的毛利率水平为31.4%，同比去年增加了1.23个百分点，包括美居服务、社区零售、空间运营、家政服务等垂直产业服务能力不断提升。

　　具体来看，在美居服务领域深耕拎包入住业务，优化供应链资源；在社区零售领域，搭建“和院优品”在线平台，依托单品爆品策略及多渠道能力，实现零售产业规模增长；在空间运营领域，通过规模化集采和创新整合营销提升社区资源价值及利用效率；在家政服务领域，完善保洁、维修、三嫂业务等供应链，整合区域资源与头部家政企业达成跨区合作。此外，还探索社区资产经营业务，通过与发展开展车位代销业务，建立社区存量资产管理能力。

　　虽然近两年在行业收并购上未有明显进展，但物业近期通过组建合资公司的方式切进了环卫赛道。今年2月，物业出资9750万元和普邦股份（002663.SZ）共同组建了环境服务公司，该公司将以环卫服务为基础，布局两翼“垃圾分类+再生资源回收利用”及“园林绿化养护+市政基础设施维护”。

　　物业董事长黄海指出，“通过引入市场化专业团队和产业合作方共同环境，有助于公司延伸布局城市服务产业链，构建环卫垂直产业能力，全面支撑城市服务战略落地。”

　　手握76亿元资金 收并购仍有想象空间

　　通过收并购进行规模扩张是现在许多头部物管公司的重要策略，也因此去年业绩会上，许多物企提出了高增长目标，行业随之迎来收并购大年。

　　中物研协的数据显示，截至2021年12月31日，共计29家上市物企发起53项收并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价是2020年全年的3.77倍。不过在这53项收并购中，并未出现物业的身影。

　　从资金情况来看，物业的现金情况十分充裕。年报显示，物业的现金及现金等价物约76.91亿元，较去年同比增长3.3%。

　　中信证券的研报指出，物业缺乏并购整合的成功记录，比较依赖市场直拓扩张。实际上，过往国资背景的物企对于收并购一直较为谨慎，因为收并购可能会出现国资流失、利益输送等问题。

　　对标历年并购事项，参与收并购事项的国资物企寥寥无几。据南方财经全媒体记者不完全梳理，2021年仅有招商积余、金融街物业和建发物业3家具有国资背景的参与方发起5项并购，交易对价为4.56亿元，并购标的主要涉及城市环卫、市政服务、医院物业和政府物业等专业服务领域和多业态服务领域。

　　不过，随着物管行业迎来高速增长的时代，相较于前两年，如今的市场上会有更多的收并购机会，估值也相对较低，国资物企也逐步入局。

　　在尹超看来，“行业的变化速度是超过市场此前预期的，并且市场供需关系也发生了一些变化。”他指出，物业也希望能够积极地把握整合机会，并将从公共服务业务的细分业态、国资或非主业剥离的优秀标的以及围绕城市服务产业链加速核心产业能力。

　　据其透露，公司已经在对诸如航空领域、医院领域等公共服务细分龙头进行考量。同时，对于城市服务产业链领域的布局也不限于收并购，创新合资亦是一种比较好的方式。

　　物业还下调了分红比例，董事会建议分派2021年度股息0.305元/股，而去年是0.43元/股，派息比率相当于约20.0%，去年派息比率则是35%，下调了约15个百分点，股息率仅约0.9%。

　　这样调整的目的，物业管理层指出主要考虑三方面因素，一是整体行业及市场发展环境，二是公司下阶段业务发展需求，三是公司下阶段资本开支计划。

　　尹超指出，“我们认为下阶段行业整体的资金面是趋紧的，同时行业收并购整合端的机会在增多，公司出于长远考虑决定了2021年度的分红水平。”

　　在物业看来，在规模增长的同时保持稳定的服务质量及盈利能力将成为企业管理面临的突出挑战。要求物业企业不断推进精益运营能力，加强运营体系、激励考核体系、成本管控体系和信息化平台等领域的建设，做好规模、质量、成本和盈利的科学平衡，不断提升自身规模化精益管理的核心竞争力。