净利润下滑 坚强“活下去”

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道 　　2018年，在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的标语迅速点燃行业情绪。那时候，外界多数认为的这句“活下去”是对同行

净利润下滑 坚强“活下去”

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

　　2018年，在深圳举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的标语迅速点燃行业情绪。那时候，外界多数认为的这句“活下去”是对同行敲响的警钟，谁也不曾想到，三年后的现在，“活下去”成为当下真实的存在。

　　交出了一份差强人意的2021年年中报。自2008年年报之后，这还是首次录得净利润下滑——中报显示，今年上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

　　在业绩会上，总裁、首席执行官祝九胜解释了净利润下滑的原因，也代表管理层对中长期的规划作了一次宣讲。

　　祝九胜说，“整个行业的游戏规则在发生变化，的发展思维也要相应做出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡，坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”

　　正如过往一样，没有像中海、华润乃至龙湖等同样优秀的企业一般给予市场确切的业绩增长规划。它把稳健当做是活下去的第一要务，这并无可指摘。但是，优秀了许多年的，外界对它的期许不仅是活下去，它还要活得好、活得久。

　　在其他优秀同行依旧表现不错的情境下，的开发业务、经营业务，也要让投资者与业界同行看到它的潜力，看到它值得被高光的亮点。

　　检讨多元业务

　　整体上的利润数据，相比上一个报告期都很难令投资者满意。除了净利润下滑之外，的利润率水平也再度下探。根据管理层口径，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。

　　即便利润率已经跌幅明显，但管理层认为未来两年这种压力仍会存在。

　　财务负责人韩慧华分析称，2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐体现在结算端，可以看到从一季度、中期乃至全年也可能会是这样一个逻辑，且未来两年还会有一定的毛利率的压力。

　　利润下滑以及未来体现，是业绩会最受关注的方面。投资者提问的第一个问题，也直指于此。祝九胜形容说，现在心情比较忐忑：“这就像读书时候的感觉，期中考成绩出来，没考好怎么回答老师。”

　　祝九胜也解释了净利下滑的几个原因，他认为，主要有三，第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

　　年中报中虽然对外发布了物业服务、长租公寓、仓储物流和商业管理的部分经营数据，但是在报表中，营收和盈利却没有得到一个确切的体现。加之许多多元化业务并非完全并表，投资者与同行也很难从中看到在这方面的发展潜力。

　　祝九胜坦言，对转型后的新业务，有很多检讨的地方。“当时对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力，是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视、检讨，我们当年乐观了。”

　　祝九胜称， “的转型业务，也要转变看待它的贡献点或者是贡献体现的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，都成功了，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能形成贡献的是一家公司的企业价值，或者是中长期的估值。”

　　广撒网慎捞鱼

　　从另一个方面来看，它的经营策略、财务指标，依然能让外界看到一家龙头房企的审慎和稳健。

　　今年一季度末实现“三条红线”全部归绿档，并继续保持。截至2021年6月底，持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外，上半年综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。

　　祝九胜称胆子小，一直是稳健为主，因此长期账面上的现金都会比较多。“20年来净负债率在行业中是最低区间，20年来的净负债率都是在40%以下。这是一贯的风格，这种风格给带来的好处不如阶段性采取激进风格对股东的回报多，觉得在追求对股东回报之前，能够长期稳健、长期活下去，可能比短期的回报更优先。”

　　持有的现金达到了前所未有的体量，作为一家擅于收并购、合作拿地的房企来说，当下的机会是前所未有的。在业绩会上，祝九胜回答21世纪经济报道记者的问题时也表示， 对于而言，应该去做一些有利于整个行业的事。无论什么样的同行，都有过不同的接触和合作，的项目如果按照个数来算，大约7成是合作的。

　　祝九胜还对收购恒大的传闻以及入股泰禾的进展做出了回应。祝九胜告诉21世纪经济报道记者，“与恒大在过往就有项目层面的合作，最近几个月也有过一些接触和探讨，但目前没有实质性合作。”而对战投泰禾的进展，祝九胜表示，“我们有成立一个小组与他们密切联系，提供一些建议，符合条件的项目会履约。”

　　“合作就要行稳致远，这是我们的基本考虑。当然，合作的效果要靠客户来检验，如何避免给客户、给股东惹了麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。”祝九胜强调。

　　而对股价今年整体承压的问题，董秘朱旭也表示，“公司股价下跌幅度确实较大，整个地产行业的跌幅也较大。”

　　朱旭称，股价下跌可能受到很多因素影响，但是最长期还是要看到公司能不能为股东创造长期的价值，管理层也会为此一直努力。“事业合伙人也有持股，合伙人与股东都是感同身受的。”